Beschrijving
Via deze financieringscampagne wil Bermaso NV maximaal €750.000 ophalen en dit via volgend aangeboden leningstype: de gestandaardiseerde achtergestelde lening met opschortende voorwaarde (hierna "crowdlening").
Waarom investeren?
- Sterke en gediversifieerde vastgoedportefeuille: Bermaso beheert een commerciële portefeuille met een waarde van ongeveer €80 miljoen en realiseert een stabiele jaarlijkse huurinkomst van circa €4,25 miljoen.
- Ervaren vastgoedontwikkelaar: De groep beheert en ontwikkelt vandaag een vijftigtal commerciële en residentiële projecten, rechtstreeks of via dochtervennootschappen (SPV’s), met oog voor risicospreiding en winstoptimalisatie.
- Strategische ligging in topsteden: Investeringen zijn geconcentreerd in de belangrijkste Belgische steden zoals Antwerpen, Brussel, Gent en Knokke, waar de vraag naar kwalitatief vastgoed groot is.
- Sterke partnerships met kwalitatieve huurders: Samenwerking met bekende merken Action, Toy Champ, Basic Fit, Bank of America, IzyCoffee, X2O, Exterioo en EY zorgt voor betrouwbare en langdurige huurcontracten.
- Toekomstgerichte duurzaamheidscertificaten: Het kantoorproject aan de Rue Belliard behaalde een BREEAM Very Good-certificaat, wat wijst op een duurzame en energie-efficiënte aanpak.
- Financiële stabiliteit en winstuitkering: Winst uit projectontwikkelingen wordt efficiënt doorgestroomd naar Bermaso via dividenduitkeringen, wat investeerders zekerheid biedt.
- Strategische investeringen in bouw- en productieketen: Participaties in sterke bedrijven zoals Fransen Bouwgroep, Kovera en Concreate zorgen voor financiële stabiliteit en operationele synergieën.
- Duidelijke groeistrategie met focus op uitbreiding en innovatie: Bermaso blijft investeren in kwalitatieve panden en residentiële projecten en streeft naar duurzame groei via een geïntegreerde aanpak.
Historiek
Bermaso NV werd in 1999 opgericht als familiebedrijf met een focus op commercieel patrimoniumvastgoed. Vandaag de dag ontwikkelt de groep ook residentiële, commerciële en kantoorprojecten.
De onderneming bouwde doorheen de jaren een expertise op in het beheer en de verkoop van commercieel vastgoed in Belgische topsteden zoals Antwerpen, Brussel, Gent, Brugge, Knokke, Hasselt, … Die koers werd mee bepaald door de expertise van Xavier Painblanc, die eerder betrokken was bij de uitbouw van modemerken en multibrandwinkels zoals River Woods, Tommy Hilfiger en Boggi. Vandaag worden ook nog verschillende winkels in eigen beheer uitgebaat via de groepsvennootschap Bibi Fashion, waaronder Oxford, Hogan, Munro en Fay.
Bermaso NV koopt, herontwikkelt en verhuurt handelspanden in de drukstbezochte shoppingcentra, de beste winkelstraten en baanwinkellocaties in België. De groep werkt samen met merken als Action, ToyChamp, Basic Fit, Bank of America, IzyCoffee, X²O, Exterioo en EY.
Daarnaast diversifieert Bermaso haar activiteiten via strategische investeringen in private equity, onder meer in Fransen Bouwgroep, Kovera en Concreate.
Activiteiten
Bermaso is op verschillende terreinen actief binnen de vastgoed- en bouwsector. Ten eerste beheert het bedrijf een uitgebreide commerciële vastgoedportefeuille met een marktwaarde van ongeveer €80 miljoen. Deze portefeuille genereert een stabiele jaarlijkse huurinkomst van ongeveer €4,25 miljoen, waarbij de panden verhuurd worden aan kwalitatieve huurders.
Daarnaast ontwikkelt Bermaso residentiële vastgoedprojecten die doorgaans worden ondergebracht in aparte speciale projectvennootschappen (SPV’s). Deze projecten bevinden zich in diverse fases, van vergunningsaanvraag tot uitvoering. De gerealiseerde winsten worden via dividenduitkeringen doorgestroomd naar Bermaso.
Verder is Bermaso via haar dochteronderneming Polytrophys voor 80% eigenaar van een volledig gerenoveerd kantoorgebouw aan de Rue Belliard 15-17 in Brussel. Dit gebouw behaalde een BREEAM Very Good-certificaat en is momenteel voor meer dan de helft verhuurd aan huurders zoals Bank of America, Merck en EY. In het komende jaar staat de verkoop van dit project gepland.
Tot slot bezit Bermaso een participatie van 20% in de Fransen Bouwgroep, een gezonde en groeiende speler in algemene aanneming, funderingstechnieken, ramenproductie, geothermie en interieurprojecten. Deze participatie zorgt niet alleen voor een financieel stabiele investering, maar geeft Bermaso ook waardevolle inzichten in de aannemingsmarkt, wat van strategisch belang is voor haar eigen projectontwikkeling. Naast Fransen Bouwgroep participeert Bermaso ook in Kovera, gespecialiseerd in keukenproductie, en in Concreate, dat prefab trappen en terrassen produceert. Dankzij deze diversificatie binnen de bouw- en productieketen kan Bermaso haar projecten kostenefficiënt en kwalitatief realiseren.
Groeiplannen
Bermaso heeft duidelijke ambities om haar positie in de vastgoed- en bouwsector verder te versterken. Een belangrijk onderdeel van de groeistrategie is de uitbreiding van de commerciële vastgoedportefeuille, waarbij de focus ligt op het verwerven van kwalitatieve panden met stabiele en rendabele huurcontracten. De recente aankoop van het commerciële hoekpand in Antwerpen in de Huidevettersstraat 26 is hier een perfect voorbeeld van.
Tegelijkertijd blijft het bedrijf inzetten op de ontwikkeling van residentiële projecten binnen aparte SPV’s, waardoor het risico wordt gespreid en de opbrengsten efficiënt kunnen worden doorgestroomd naar Bermaso via dividenduitkeringen.
Het komende jaar ligt de nadruk op de succesvolle afronding en verkoop van het gerenoveerde kantoorgebouw aan de Rue Belliard in Brussel. De verwachte opbrengst van dit project zal Bermaso niet alleen extra financiële slagkracht geven, maar ook ruimte bieden om nieuwe investeringsopportuniteiten aan te grijpen.
Daarnaast blijft het bedrijf actief op zoek naar strategische participaties binnen de bouw- en productieketen. Door samen te werken met solide partners zoals Fransen Bouwgroep, Kovera en Concreate kan Bermaso haar projecten efficiënter realiseren, beter inspelen op prijsevoluties in de markt en duurzame groei blijven waarmaken. Deze geïntegreerde aanpak vormt de kern van Bermaso’s groeivisie op lange termijn.
Aanbod
of vennootschap
Financieel
Bedrijfsgegevens
Financiering
Bermaso heeft verschillende lopende projecten in portefeuille, deels in uitvoeringsfase en deels in afwachting van het bekomen van de nodige vergunningen. Deze projecten worden doorgaans gefinancierd door de huisbankiers BNPPF, Belfius en KBC. Deze projecten worden niet in portefeuille aangehouden. Tijdens de ontwikkelingsfase van deze residentiële projecten worden de respectievelijke units (woningen of appartementen) op plan verkocht.
Voor deze financieringsvraag werd een specifiek project uitgekozen waar begin juni het pand werd aangekocht op Huidevettersstraat 26, aanpalend aan een pand in de Groendalstraat dat al eigendom is van Bermaso. De twee panden worden tot één geheel omgevormd, waar het gelijkvloers en de eerste verdieping als commercieel pand zullen fungeren. Er is reeds ruime interesse van verschillende partijen om dit commercieel pand na verbouwing te huren op lange termijn. Indien geen overeenkomst zou worden bereikt omtrent een externe verhuur aan goede voorwaarden, dan zal het pand gebruikt en gehuurd worden door de uitbating van een eigen multimerk winkel Oxford (via de groepsvennootschap Bibi Fashion). Het duplex appartement boven de zaak zal extern verhuurd worden. Het geheel werd geschat op een marktwaarde exclusief overdrachtskosten van €2.436.000.
Voor dit project werd door KBC al een krediet toegekend voor een bedrag van €1.359.000. Zonder een campagne zou Bermaso in dit project €1.036.000 eigen middelen geïnvesteerd hebben. Met deze financieringscampagne recupereert men een deel van deze middelen. De liquide middelen wil Bermaso ruim genoeg houden om grote transacties op te vangen en nieuwe projecten op te starten. In elk geval is de financiering van het project volledig sluitend, zelfs indien via de campagne slechts het minimale bedrag van €500.000 wordt opgehaald.
Financiële analyse
De financiële resultaten van Bermaso BV weerspiegelen de aard van projectontwikkeling. Inkomsten schommelen sterk van jaar tot jaar, aangezien ze voornamelijk afhankelijk zijn van de oplevering en verkoop van projecten. Het aantal nieuwe, opgestarte projecten en de bijbehorende opstartkosten in een bepaald boekjaar beïnvloeden bovendien het eindresultaat aanzienlijk.
Daarnaast is Bermaso ook actief in andere sectoren, en veranderingen hierin hebben eveneens impact op de resultaten. Denk hierbij aan het vergroten of afbouwen van participaties, of aan fusies en overnames. De positieve effecten hiervan worden vaak pas in het daaropvolgende jaar zichtbaar.
De cijfers per 31 oktober 2024 zijn gecontroleerd door de revisor. De cijfers per 31 mei 2025 betreffen tussentijdse, niet-geauditeerde cijfers, waarin wel reeds het effect zichtbaar is van de nieuwe smartdeal operatie die inmiddels heeft plaatsgevonden met betrekking tot de groep rond Fransen Bouwonderneming en via dewelke een zeer mooie meerwaarde werd gerealiseerd.. Bovendien is er in 2025 ook een onroerend goed verkocht in Merksem. Het actief verminderde met €5,57 Mio. De bankschuld daalde met €4,1 Mio. De EBITDA zal in 2025 dan ook aanzienlijk zijn.
Naast de achtergestelde lening van Look&Fin, die recent werd terugbetaald, is in november 2024 (na afsluiting vorig boekjaar) ook nog een andere achtergestelde lening volledig terugbetaald en een laatste achtergestelde lening vervalt eind dit jaar. Ze kan echter nog verlengd worden als het project Rue Belliard te Brussel (waarvan Bermaso 80% eigenaar is via Polytrophys) nog niet verkocht zou zijn.
