Sogent/Modest

Via deze financieringscampagne wil Modest NV maximaal €5.000.000 ophalen. Er is 1 aangeboden leningstype: de gestandaardiseerde achtergestelde lening met opschortende voorwaarde (hierna "crowdlening").

Waarom investeren?

• Uniek stadsinvesteringsconcept: Dit is de eerste Gentse Stadsbon — een financieringsinstrument waarmee burgers en bedrijven rechtstreeks investeren in betaalbaar wonen in hun eigen stad, met een vast rendement dat hoger ligt dan een klassieke spaarrekening.
• Vastgoedportefeuille als onderpand: Modest NV bezit een gediversifieerde portefeuille van 151 wooneenheden verspreid over vier locaties in Gent, met een geschatte marktwaarde van meer dan €40 miljoen. Het vastgoed vormt een solide waarborg achter de investering.
• Structurele huurinkomsten: Alle wooneenheden worden verhuurd via huuringent, het stedelijk verhuurkantoor, met een gemiddelde bezettingsgraad van meer dan 97%. De huurinkomsten zijn voorspelbaar en quasi-recessiebestendig dankzij de structurele woningnood in Gent.
• Publieke verankering: Modest NV is een volle dochteronderneming van sogent, het stadsontwikkelingsbedrijf van de stad Gent. De stad Gent staat garant voor de strategische continuïteit van het betaalbaar woonbeleid.
• Bewezen track record: Sinds de oprichting in 2023 realiseerde Modest vier projecten (Bolders, KAAI 24, Bloei en Rinkkaai) voor een totaalinvestering van €37 miljoen, gefinancierd via vdk bank en KBC. Alle projecten werden tijdig en binnen budget opgeleverd.
• Groeiend eigen vermogen: Het eigen vermogen van Modest NV steeg van €2,5 miljoen bij oprichting naar €4,1 miljoen eind 2025, gedreven door positieve huurinkomsten en prudent financieel beheer.
• Maatschappelijk rendement: Naast een financieel rendement van 4% bruto draagt de investering bij aan de uitbreiding van betaalbaar wonen in Gent — huurprijzen liggen 15 tot 25% onder de marktprijs, waardoor circa 400 Gentenaars toegang krijgen tot kwaliteitsvolle en betaalbare huisvesting.

Historiek

Modest NV werd opgericht op 2 mei 2023 als dochtervennootschap van sogent, het stadsontwikkelingsbedrijf van de stad Gent. De oprichting kadert in het Gentse woonbeleidsplan 2020–2030 dat de structurele uitbreiding van het betaalbare huuraanbod als topprioriteit definieert. Sogent, onder leiding van algemeen directeur Annelies Storms, identificeerde een groeiend segment Gentenaars dat te veel verdient voor een sociale woning maar te weinig om op de privémarkt een kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoning te vinden. Modest NV werd opgericht als een specifiek investeringsvehikel om dit probleem op schaal aan te pakken.

In september 2023 kondigde Modest haar eerste vier projecten aan: Bolders aan De Nieuwe Dokken (15 wooneenheden), KAAI 24 in de Muide (25 appartementen), Bloei in The Loop/Vossenbos (38 appartementen) en het vlaggenschipproject Rinkkaai aan de Koningin Fabiolalaan (73 wooneenheden en 2 studio's). Het totale initiële investeringsprogramma bedroeg €37 miljoen, gefinancierd via een kredietfaciliteit van vdk bank en KBC, aangevuld met Vlaamse subsidies voor geconventioneerd huren.

Vandaag beheert Modest NV 151 wooneenheden verspreid over vier Gentse wijken. De bezettingsgraad overschrijdt 97% en de wachtlijst voor beschikbare eenheden telt meer dan 800 kandidaat-huurders. De organisatie telt een operationeel team van 6 medewerkers die instaan voor vastgoedbeheer, huurderopvolging en renovatieprojecten.

Activiteiten

Het bedrijfsmodel van Modest NV rust op drie pijlers: verwerving, renovatie en verhuur van wooneenheden aan huurprijzen die 15 tot 25% onder de Gentse marktprijs liggen. Modest koopt bestaande woningen en appartementen aan in opkomende stadswijken, renoveert deze naar de huidige energienormen (minimaal EPC-label B) en brengt ze op de huurmarkt via een samenwerkingsovereenkomst met huuringent, het Gentse stedelijk verhuurkantoor.

Het verhuurmodel werkt via een subleasestructuur: sogent treedt op als hoofdhuurder van alle Modest-woningen en verhuurt vervolgens onder via huuringent aan individuele huurders. De toewijzing gebeurt via een neutraal puntensysteem dat voorrang geeft aan huishoudens met een lager inkomen. Dit model garandeert continuïteit in huurinkomsten voor Modest — ongeacht individuele huurderswissels blijft sogent de contractuele tegenpartij.

Dankzij de principiële goedkeuring van Vlaamse subsidies voor geconventioneerd huren kan Modest rekenen op een structurele subsidiecomponent die de rendementskloof tussen markthuur en betaalbare huur deels overbrugt. Daarnaast genereert de schaalgrootte van de portefeuille efficiëntiewinsten in onderhoud, renovatie en beheer die kleinere verhuurders niet kunnen realiseren.

Groeiplannen

Met de opbrengsten van deze financieringscampagne wil Modest NV haar portefeuille uitbreiden met 60 tot 80 bijkomende wooneenheden in Gent. De focus ligt op drie types verwervingen: bestaande meergezinswoningen in de 19de-eeuwse gordel, nieuwbouwappartementen via partnerschappen met private ontwikkelaars, en leegstaande panden die omgebouwd worden tot compacte en energiezuinige huurwoningen.

De verworven eenheden zullen gerenoveerd worden naar minimaal EPC-label A, met bijzondere aandacht voor warmtepompen, zonnepanelen en gemeenschappelijke fietsenstallingen. De gemiddelde investering per wooneenheid bedraagt circa €175.000 (aankoop + renovatie), waarmee de campagne-opbrengst van €5 miljoen circa 28 bijkomende eenheden volledig financiert. Het resterende volume wordt gerealiseerd via de uitbreiding van de bestaande bankfaciliteit en aanvullende Vlaamse subsidies.

Tegen eind 2028 mikt Modest op een totale portefeuille van meer dan 230 wooneenheden met een verwachte jaarlijkse huuromzet van €7,4 miljoen en een EBITDA van €2,2 miljoen. De stad Gent heeft zich geëngageerd om tegen 2030 minstens 500 bijkomende betaalbare huurwoningen te realiseren — Modest NV is het centrale uitvoeringsinstrument voor deze ambitie.